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购房合同上发票税率是11%,为什么后期开的购房发票上是9%?

时间:2022-05-13 17:46:18

签合同时是11%税率,开发票时是9%税率,是否开具正确取决于以下几个方面,重点是确定纳税义务发生时间。

一、税率变化

房屋买卖属于出售不动产,流转税适用税目为不动产销售,涉及到的税率经过了很多变化。

1.2016.5.1营改增之前,销售不动产缴纳营业税,税率为5%,开具不动产发票。

2.2016.5.1-2018.4.30,一般纳税人销售不动产缴纳增值税,税率为11%,开具增值税发票。

《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条增值税税率规定:提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。

3.2018.5.1-2019.3.31,一般纳税人销售不动产缴纳增值税,税率为10%,开具增值税发票。

国务院总理李克强2018年3月28日主持召开国务院常务会议,确定深化增值税改革的措施,会议决定:2018年5月1日起,制造业等行业增值税税率为16%;交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物税率为10%。

4.2019.4.1-现在,一般纳税人销售不动产缴纳增值税,税率为9%,开具增值税发票。

《关于深化增值税改革有关政策的公告》规定,自2019年4月1日起,增值税一般纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,销售或者进口下列货物,税率为9%。

二、确认纳税义务发生时间

销售服务、无形资产和不动产的,增值税纳税义务发生时间按照以下细则等去判断:

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

换句话说,看销售方开具发票、楼主支付房款、取得销售款项凭据(有合同看合同约定付款日期、没合同或没有约定付款日期看房产过户日期)之中最早的一天就是纳税义务发生时间。

三、过渡期开具原税率发票政策

1.根据《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》(国家税务总局公告2018年第18号)第九条规定,一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为,需要补开增值税发票的,应当按照原适用税率补开。

2.按照《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第14号)确定的原则,4月1日之前已经是一般纳税人的企业,在4月1日之后,发生销售折让、中止、退回、开具有误或补开发票等情形,符合相关规定条件的,可以按照原适用税率开具发票。

四、确认应开具发票税率

1.根据楼主对税率的表述,应该是18.5.1之前签订了购房合同,2019.4.1之后开具的发票,那就看楼主什么时候付的房款、购房合同有没有约定付款日期以及什么时候过户的了。

2.如果纳税义务发生时间在18.5.1之前,销售方应该开具的是11%税率的增值税发票;

如果纳税义务发生时间在18.5.1-19.3.31之间,销售方应该开具的是10%税率的增值税发票;

如果纳税义务发生时间在19.4.1之后,销售方应该开具的是9%税率的增值税发票;

如果销售方给你开错了,你就可以拿着这个答案涉及的政策理直气壮去找他们换发票!

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